אם אתם כבר בעלי דירה משלכם, הדירה הבאה שתרכשו, תחושב כדירה שניה ויש לכך משמעות מבחינת המשכנתא שתוכלו לקבל. משכנתא לדירה שניה לא שונה באופן חריג ממשכנתא לדירה ראשונה, אך כן יש לה מאפיינים עיקריים ובהם בולט אחוז המימון שניתן לקבל. על מהי משכנתא לדירה שניה, מה חשוב לדעת בעת לקיחת משכנתא כזו ועוד, ריכזנו לכם כאן מידע מקצועי בנושא. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים לכתוב לנו. נשמח להנגיש לכם מידע נוסף.
מה זה משכנתא לדירה שניה?
ברכישת דירה ראשונה, לוקחים משכנתא וניתן לקבל אחוז מימון גבוה, ברכישת דירה נוספת, ולא משנה אם היא שניה או שלישית ומעלה, הלוואת המשכנתא שתתקבל תהיה בעלת מאפיינים אחרים. זה למעשה מה שקורה גם כאן, משכנתא לדירה שנייה מתאפיינת באחוז מימון נמוך ממשכנתא רגילה, כדי לרכוש דירה שנייה צריך הון עצמי גבוה יותר וכך כאשר מישהו רוכש דירה נוספת, מכנים את הלוואת המשכנתא שהוא לוקח כמשכנתא על דירה שניה.
מתי לוקחים משכנתא לדירה שנייה?
אם אתם בעלי דירה משלכם, הדירה הבאה שתרכשו היא הדירה השניה שתהיה בבעלותכם ולכן הלוואת המשכנתא שתיקחו למימון הרכישה תהיה משכנתא לדירה שנייה. משכנתא כזו נלקחת לאחר שיש דירה אחת ומעוניינים לחתום על חוזה לרכישת דירה נוספת.
כבר אז – עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות לבדוק על אילו תאריכי תשלום לחתום, מה גובה מחיר הדירה שניתן להתחייב עליו וכו'.
חתימה ללא התייעצות מקצועית עלולה להביא להתחייבות על תנאי תשלום לא מתאימים מה שיגרור קושי בעמידה בתשלום וקנסות עתידיים. וחבל. התייעצות מקדימה ומקצועית מונעת עוגמת נפש בהמשך.
מהם תנאי קבלת משכנתא לדירה שניה?
ברכישת דירה, ולא משנה מה מספר הדירה, לפני אישור ההלוואה, הבנק יבדוק את יכולת ההחזר של הלווה, אותן בדיקות נעשות גם ברכישת דירה שניה:
- האם הוא מסוגל לעמוד בהחזר החודשי הצפוי?
- מה גובה יכולת ההחזר שלו?
- מה דירוג האשראי שלו מעיד על ההתנהלות הכלכלית הכללית שלו?
- האם ההון העצמי שהביא הוא מספק?
הרי הלווה הוא בעל התחייבות עוד מהדירה הראשונה שבבעלותו, ועל כן הבנק רוצה לבדוק האם הוא יצליח לעמוד בהתחייבות החדשה שהוא מעוניין לקחת. אחד מתנאי המשכנתא לדירה נוספת הוא ההון העצמי הנדרש.
אחוז משכנתא לדירה שניה הוא נמוך יותר מאחוז המשכנתא שניתן לקבל לדירה ראשונה. כאשר רוכשים דירה ואין זכויות נדל"ן על שם הרוכש, הוא יוכל לקבל 75% מימון מערך הנכס הנרכש. ברכישת דירה נוספת, אחוז המימון שיהיה ניתן לקבל הוא 50% בלבד.
התמודדות עם אחוז משכנתא לדירה שניה
משכנתא כזועם אחוז מימון של 50% בלבד, יכולה להיות קשה יותר להשגה בגלל הון העצמי הגבוה שצריך. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה בעלות של מיליון שקלים, תצטרכו לגייס חצי מיליון שקל, וכולנו יודעים שמחירי הדירות הם גבוהים מהמחיר הנ"ל. אז מה כדאי לעשות כדי לצלוח את העניין? יש טריק שגם הבנקים מכירים שהלווים עושים אותו:
ברכישת הדירה השניה, מצהירים כי מדובר בדירה חליפית והלווה מתכנן לשפר דיור. כך הוא מקבל אחוז משכנתא של דירה לשיפור דיור – 70% מערך הנכס. תוך שנתיים מיום הרכישה על הלווה למכור את הנכס, אם הוא לא מכר אותו, הוא יצטרך לשלם מס רכישה כמו בכל רכישת דירה שניה אך הוא כבר יהיה למעשה לאחר קבלת המשכנתא לדירה שניה.
מה היתרונות של משכנתא על דירה שנייה?
היתרון המרכזי והבולט של משכנתא לדירה שניה הוא שהלוואה זו למעשה מאפשרת לבעל נכס אחד למנף את הונו וליהנות מבעלות על נכס נוסף.
יתרון נוסף הוא העובדה שאתם מגיעים בנקודת פתיחה טובה יותר אל הבנק וזאת מאחר שהבנק רואה כי קיבלתם משכנתא לדירה ראשונה בהצלחה והדבר מקנה לכם נקודות זכות ומעיד על יכולת החזר, מה שבמקרים רבים עוזר בקבלת ההלוואה על הדירה השניה.
מה החסרונות של לקיחת משכנתא לדירה שניה?
כדאי לשים לב כי אומנם משכנתא לדירה שניה נראית כמו עוד משכנתא רגילה, אך לאמיתו של דבר היא מלווה בעלויות נוספות שלפעמים נשכחות עד לרגע האמת:
אחוז המימון הוא נמוך יותר: לקבלת משכנתא לדירה שניה יהיה על הלווה לגייס הון עצמי של 50% מערך הנכס. מה שהופך את המשכנתא הזו ללא אפשרית במקרים מסוימים (לא תמיד ניתן לבצע טריקים מסוימים:)
ריבית המשכנתא יקרה יותר: משכנתא לדירת מגורים היא כאשר מדובר בדירה יחידה. אך כאשר הלווה רוכש נכס שני על שמו, התייחסות של הבנק למשכנתא הזו היא כאל דירה להשקעה (כאן כתבנו על משכנתא לדירה להשקעה) ולכן גם מחיר הריבית יהיה גבוה יותר.
במקרים בהם ללווה יש עדיין יתרת משכנתא לתשלום מהנכס הראשון, הבנק יתייחס למשכנתא השניה כאל משכנתא מסוכנת מבחינת יכולת ההחזר הבלתי יציבה של הלווה (מבחינת הבנק יש סיכון כאשר אדם אחד אמור לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים כל כך).
תשלומים על ההחזר החודשי: את החזרי המשכנתא הלווה מתעתד לשלם בדרך כלל מההכנסה הצפויה להתקבל מהשכרת הנכס. הבעיה היא שלא קל למצוא שוכרים לנכס. לפעמים מדובר בדירה שצריכה שיפוץ.
בזמנים שהדירה עומדת ריקה, הלווה צריך לבדוק איך הוא יכול לממן את עלויות המשכנתא. ההמלצה היא לשים בצד סכום של שלוש החזרי משכנתא צפויים לכל בעיה שלא תבוא.
מס רכישה: ברכישת דירה שניה, מהשקל הראשון, הלווה אמור לשלם מס רכישה. מה שאומר שמחיר הדירה יכול להיות אמנם מיליון שקלים, אך מחיר מס הרכישה גם הוא סכום שעל הלווה לשלם בזמן הרכישה.
כיום מס הרכישה הוא לפי מדרגות מס והוא עומד על 8% עד לסכום של 1,919,155 ₪. כאשר מחיר הדירה גבוה יותר, גובה המס גם הוא הוא יהיה גבוה יותר. מס הרכישה על רכישת דירה בשווי מיליון שקל, יעמוד על 80,000 שקל. מדובר בסכום משמעותי במיוחד.
עלויות עו"ד מלווה: ליווי עו"ד מקרקעין בשלב הרכישה הוא קריטי. עלות שכר טרחה לעורך דין יכולה להגיע לאחוז ממחיר הנכס. מצד שני, עלות זאת מתווספת גם במקרים נוספים של לקיחת משכנתא ולכן סעיף זה אינו ייחודי למשכנתא על דירה שנייה.
מה לקחת בחשבון עם קבלת משכנתא לדירה שניה?
ברכישת דירה שניה, חשוב לבדוק שהיא אכן מתאימה למטרה לשמה אתם מעוניינים בה. אם אתם מעוניינים לרכוש אותה, לשפץ ולמכור לאחר תקופה. קחו בחשבון שתצטרכו לשלם מס שבח – שבדירה ראשונה יש פטור ממנו.
באופן כללי חשוב לבדוק כי נתוני המשכנתא מתאימים ליכולת הכלכלית שלכם. אם המצב אינו כזה, אל תוותרו על יועץ משכנתאות שילווה אתכם בעסקה! הליווי אומנם כרוך בתשלום אז הוא ימנע מכם עלויות יקרות ומיותרות בהמשך.
מי נותן הלוואת משכנתא לדירה נוספת?
כל גוף מימון העוסק במתן משכנתאות מציע גם הלוואות לרכישת דירה נוספת. העדיפות היא לפנות למערכת הבנקאית הזולה יותר ממערכת המימון החוץ בנקאי.
במערכת החוץ בנקאית (קראו על משכנתא חוץ בנקאית) אמנם ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים במיוחד של אפילו 85% מימון.
לעומת זאת, במערכת הבנקאית הבנקים כפופים לנהלי בנק ישראל וכך הם לא יכולים לאשר יותר מ-50% מערך הנכס. גם כאשר הלווה מצהיר כי מדובר בדירה חלופית, המקסימום שהבנק יוכל לאשר לו הוא 70%.
איך זה שונה מלקיחת משכנתא רגילה?
קבלת משכנתא לדירה שניה היא לא משנה ראשונה. כפי שסיכמנו כאן, הלוואה זו מתאפיינים במספר הבדלים מרכזיים:
- אחוז המימון שניתן לקבל הוא נמוך מאחוז המימון שניתן לקבל במשכנתא רגילה.
- ההון העצמי הנדרש הוא הרבה יותר גבוה
- העלויות הנלוות לרכישה גבוהות במיוחד – עלויות מס רכישה ושכר טרחה לעו"ד.
- ריבית המשכנתא נחשבת לריבית הרבה יותר יקרה.
אל תוותרו על ייעוץ משכנתא, במיוחד לא אם חשוב לכם לקבל משכנתא משתלמת עבורכם. רוצים לקבל ייעוץ ראשוני? השאירו פנייה בטופס המופיע בעמוד זה ונחזור אליכם בהקדם 🙂
מי שקרא את המאמר, התעניין גם בנושאים הבאים:
