כחלק מההתקדמות בחיי משפחה פעמים רבות בעלי דירה מעוניינים לעבור לנכס טוב יותר מבחינת סביבת המגורים, מספר החדרים וכן הלאה. כאשר מדובר על מי שרכש את דירתו הראשונה בעזרת משכנתא, לשם קניית הדירה החדשה הוא לרוב יידרש להלוואת משכנתא למשפרי דיור בתהליך. במאמר זה נעסוק במאפיינים הייחודיים של הלוואה זו בהרחבה.
מה זה משכנתא למשפרי דיור?
מבחינת הרגולציה והיבטי המיסוי, הלוואת משכנתא למשפרי דיור היא כל הלוואה חדשה לבעלי דירה יחידה, כאשר הלווים אינם מתכננים לרכוש את הנכס החדש להשקעה.
במרבית המקרים של משכנתא זו, ערך הדירה החדשה עולה על ערך הדירה הקודמת ולדבר יש משמעות מבחינת מאפייני ההלוואה. מבחינת ההון העצמי שיש להביא לעסקה זו, בהתאם להוראות בנק ישראל יש להביא 30% מערך הדירה החדשה לעסקה.
מתי לוקחים משכנתא למשפרי דיור?
שמה של הלוואת משכנתא זו נגזר מהעובדה שלרוב הלוואה זו נדרשת עקב הרצון למצוא נכס טוב יותר ולכן גם יקר יותר. עם זאת חשוב לדעת כי מבחינת התנאים והזכויות של הלווים, גם בעת רכישת דירה אחרת ששוויה נמוך יותר מהקיימת, הדבר נופל תחת אותו סוג הלוואה ונחשב למשכנתא למשפרי דיור.
המורכבות של הלוואה זו נובעת מכך שלרוב ישנה תקופה מסוימת בה יש להחזיק בשתי הלוואות במקביל מעת רכישת הדירה החדשה ועד מכירת הדירה הקודמת ועל כל רבים רואים בעסקה זו מורכבות מסוימת המצריכה הבנה בפרטים הטכניים ואופן הביצוע בפועל.
זכאות למשפרי דיור – למי זה מתאים?
חשוב לדעת כי הבנקים אינם מחויבים להסכים למתן משכנתא למשפרי דיור וכל מקרה נבחן בפני עצמו. משכנתא למשפרי דיור מתאימה למי שיכול לעמוד בסכומי ההחזר החודשיים של 2 המשכנתאות עד למכירתה של הדירה הראשונה.
יש צורך לעמוד בתנאי גיוס ההון מבחינת הרגולציה שנקבע על 70% הון עצמי. הבנק צריך להאמין כי תצליחו למכור את הדירה הקודמת במועד שאליו אתם מתחייבים ולהסכים להעמיד לכם מה שמכונה כסף אמצעי לשם השלמת העסקה החדשה.
המסלולים הקיימים בהלוואה זו
כאשר לוקחים משכנתא שנייה במימון של 70% מהערך של הדירה החדשה, למעשה בונים תמהיל חדש עם מסלולים שונים. אלו יכולים להיות, מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה, מסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד, משכנתא במסלול פריים, מסלול משכנתא בריבית לא צמודה ומשתנה כל 5 שנים, מסלול משכנתא בריבית צמודה ומשתנה כל 5 שנים ועוד.
כאשר הזמן הצפוי עד למכירת הדירה הקודמת קצר, ניתן לקחת הלוואת גישור לתקופה קצרה. דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שמבחינת זכאות למשפרי דיור, לא ניתן לקבל הלוואת זכאות למשפרי דיור ממשרד השיכון כמו ברכישת דירה יחידה.
סירוב בקבלת משכנתא למשפרי דיור
בעת לקיחת משכנתא למשפרי דיור יש צורך לקבל אישור מהבנק והוא עשוי לסרב לבקשת המשכנתא ממספר סיבות. לרוב בהלוואת משכנתא משפרי דיור יש צורך להגדיל את סך ההלוואה והבנק מבקש לראות תוכנית ברורה לעמידה בסכומי ההחזר החודשיים.
סירוב בקבלת משכנתא למשפרי דיור עשוי להתרחש עקב דירוג אשראי גרוע בשל הסתבכות בחובות (קראו על משכנתא לסגירת חובות) מאז נטילת המשכנתא הראשונה כמו גם, במידה ועקב נטילת המשכנתא החדשה, סכום ההחזר החודשי יהיה גבוה מ-40% מתוך ההכנסה הפנויה של משק הבית.
אפשרויות ללקיחת משכנתא לשיפור דיור
ריכזנו בעבורכם את האפשרויות הנפוצות ביותר למשפרי דיור:
תשלום 2 משכנתאות במקביל: האפשרות הראשונה למשכנתא למשפרי דיור היא פשוט לקחת משכנתא חדשה על הדירה החדשה ולשלם במקביל את שתי המשכנתאות הקיימות עד למכירה של הדירה הישנה.
סילוק משכנתא: בנטילת משכנתא למשפרי דיור תוכלו לסלק קודם את המשכנתא על הדירה ראשונה אשר נלקחה בעבר ורק ואז לקחת משכנתא חדשה על הנכס הנרכש. במקרה שכזה, אחוז המימון הינו כשל דירה ראשונה והוא עומד על 75% מערך הנכס במקסימום. אפשרות זו נחשבת בעיני רבים לאפשרות הנוחה ביותר. נציין כי באופציה זו חייבים למכור את הדירה הראשונה לפני שחותמים על חוזה מכר של הדירה השניה.
גרירת משכנתא: דרך נוספת היא לבצע בעת נטילת משכנתא למשפרי דיור גרירת משכנתא קיימת כאשר השעבוד עובר מהנכס הישן לחדש. במצב זה, מבחינת תנאים למשפרי דיור, גובה ההלוואה ואחוזי המימון יהיו בהתאם לתנאי המשכנתא הראשונה.
בקשה לגרייס בתשלומי ההחזר: קבלת גרייס על המשכנתא החדשה עד למכירת הדירה הישנה או במילים אחרות, לקיחת משכנתא שניה על הדירה החדשה והגשת בקשה לגרייס בתשלומי ההחזרים. בעזרת משכנתא גרייס ניתן להקפיא את התשלומים ולשלם ריביות והצמדות בלבד. אפשרות זו תאפשר לחתוך את שיעור ההחזר החודשי בעשרות אחוזים כך שהלווים יוכלו להמשיך לשלם את המשכנתא הראשונה ועוד חלק קטן מהמשכנתא השנייה לפרק זמן מוגבל, עד למכירת הדירה הראשונה.
הלוואת גישור: אפשרות אחרת בעת לקיחת משכנתאות למשפרי דיור היא נטילת הלוואת גישור ומכירת הנכס לאחר קניית הנכס החדש. מבחינת תנאים למשפרי דיור, הלוואות גישור היא הלוואה לטווח קצר בריביות יחסית גבוהות כאשר גם קרן ההלוואה לא יורדת ובמצבים מסוימים אף עולה כתוצאה ממדד המחירים לצרכן.
💡 עוד משהו חשוב: כאשר לוקחים משכנתא נוספת במקביל לדירה החדשה, המימון יהיה עד 70% מערך הנכס החדש. לאחר השלמת כל שלבי המכירה של הדירה הראשונה, ניתן לפרוע את הלוואת הגישור ולקבל משכנתא על הדירה החדשה.
כדאי לדעת כי הלוואת הגישור היא הלוואה קצרת מועד כך שלא ניתן לעשות בה שימוש לאורך שנים. כמו כן חשוב לדעת כי קיימים מספר מסלולים אפשריים ביניהם תוכלו לבחור. חשוב לבחור מסלולים אטרקטיביים הכוללים עמלה נמוכה או אף אפסית לפירעון מוקדם.
שיפור דיור ומיסוי – טיפים שכדאי להכיר
כדאי לדעת כי אתם רשאים להחזיק בשתי דירות בבעלותכם לתקופה של עד 18 חודשים ללא חיוב תשלומי מס שבח מוגדלים על דירה שניה – בשביל ליהנות מהפטור אתם חייבים למכור את הדירה הראשונה עד 18 חודשים מרגע רכישת הדירה השניה
חשוב לדעת כי יש ברשותכם 18 חודשים למכור את הדירה הראשונה מרגע רכישת הדירה השניה במטרה להימנע מתשלומי מס רכישה מוגדלים. כידוע, מס הרכישה על דירה שניה הוא כ 8% מהשקל הראשון, ולכן כל מי שמחזיק בשתי דירות בבעלותו לתקופה ארוכה מ 18 חודשים נדרש לשלם 8% מס משיעור הדירה השניה.
במטרה לאפשר למשפרי דיור לקנות דירה עוד לפני מכירת הדירה הראשונה, רשות המיסים מאפשרת המתנה של שנה וחצי עם תשלומי מס הרכישה על הדירה השניה. לכן, חשוב לוודא שאתם מוכרים את דירתכם הראשונה בתוך התקופה של הטבת המס (18 חודשים מרגע רכישת הדירה השניה).
מכרז ריביות ומציאת המשכנתא הטובה ביותר
נטייה נפוצה בקרב משפר דיור רבים היא להישאר באותו בנק בו נלקחה המשכנתא הראשונה. כמו בעת נטילת משכנתא לדירה יחידה, בה מומלץ לעשות מכרז ריביות ומשא ומתן מול מספר בנקים עד לקבלת התנאים הטובים ביותר, כך מומלץ להתנהל גם במשכנתא למשפרי דיור. לא תמיד הבנק הנוכחי עשוי להציע את התנאים הטובים ביותר וחיוני לבצע מחקר מעמיק לפני קבלת ההחלטה.
לסיכום, במרוצת כל שנות ההחזרים, דברים רבים צפויים להשתנות בחייה של משפחה צעירה. לכן, הבנקים השונים מציעים לכל דורש מגוון רחב של פתרונות לשיפור דיור, למרות שארית המשכנתא על הדירה הראשונה.
אם אתם לפני לקיחת משכנתא למשפרי דיור, הקפידו להתייעץ על כך עם חברה ליעוץ משכנתאות. ליווי מקצועי יבטיח שתימנעו מקנסות מיותרים או עמלות שאינן רצויות, מה שיבטיח שתחסכו בעלויות בצורה משמעותית.
