אם אתם בונים בעצמכם בית פרטי, או מרחיבים בית קיים, תצטרכו מימון כדי לרכוש את הקרקע וגם לוודא שיש לכם תזרים מזומנים מספיק – לקנות חומרי בניה ולשלם לבעלי מקצוע – עד לסיום הפרויקט. משכנתא לבניה עצמית מיועדת לתת לכם את המענה לכל צרכי המימון של הפרויקט, כך שתוכלו לוודא שיש לכם מספיק כסף לכל שלבי הבניה – מהתכנון ועד לגמר.
מה זה משכנתא לבנייה עצמית?
משכנתא לבנייה עצמית, או משכנתא לבניית בית, היא הלוואת משכנתא מיוחדת, שתפקידה לאפשר לכם לממן את הפרויקט בצורה מלאה. העניין הוא שאתם לא תמיד יודעים בדיוק כמה צפוי לעלות לכם הפרויקט, כי בניית בית יכולה להיות תהליך מורכב, עם הפתעות שונות בדרך ולכן גם עם עלויות בלתי צפויות – במיוחד אם אתם לא ממש מנוסים בתחום הבניה.
מה ההבדל בין משכנתא לבניית בית למשכנתא רגילה?
ההבדל העיקרי בין משכנתא לבניית בית פרטי לבין משכנתא רגילה הוא בחישוב הסכום:
כשאתם קונים בית קיים, או דירה מקבלן – אתם משלמים על המוצר המוגמר וזה כולל בין היתר:
- היתרים מהרשויות
- אדריכל לתכנון וליווי הפרויקט
- מימון תהליך הבניה
- עלויות חומרי בניה
- עלויות בעלי מקצוע
- ניהול הצעות מחיר
- מיסים
- הוצאות נלוות
- הוצאות משפטיות ועוד.
עם בניה עצמית – אתם אחראים על הכל. בכל מה שקשור לנושא משכנתא לבניה עצמית, אתם צריכים לעשות את החישובים המורכבים, לכלול את כל ההוצאות הצפויות והבלתי צפויות בתהליך בניה עצמית כדי לדעת כמה כסף לבקש מהבנק. כך גם לגבי הרחבה של בית קיים.
אבל יש עוד הבדלים חשובים:
| מי מקבל את הכסף | עם משכנתא רגילה, הכסף עובר מהבנק שלכם ישירות אל המוכרים, או הקבלן. עם משכנתא לבניה עצמית, אתם מקבלים את הכסף בפעימות לפי התקדמות הפרויקט. |
| תכנון הוצאות | עם משכנתא רגילה קל יותר לדעת מראש את הסכום הסופי שתצטרכו להוציא על הבית ומתי תצטרכו את הכסף. לקיחת משכנתא לבנייה עצמית מצריכה מכם הרבה יותר חישובים מקדימים ותכנון מדויק מראש – כדי לתכנן היטב את צרכי המימון שלכם ולתזמן אותם נכון. |
| ביקור שמאי ומהנדס | כדי לקבל משכנתא לבנייה תצטרכו להזמין מספר פעמים ביקור שמאי או מהנדס ולקבל אישור על מצב הבניה. עם משכנתא רגילה – צריך ביקור שמאי אחד. |
| מסלולי משכנתא | משכנתא לבניית בית עשויה להיות מורכבת ממספר מסלולים כדאיים ועם הרבה יותר חוסר ודאות לגבי בחירת המסלול, כי בנייה עצמית מתרחשת בשלבים. לאורך התהליכים הללו – משתנים המסלולים הקיימים וגם הריביות ולכן יש חוסר ודאות לגבי אופי ההלוואה הסופי שתוכלו לקבל. |
תהליך קבלת משכנתא לבנייה עצמית
שלא כמו במשכנתא רגילה, אתם לא מקבלים את כל הסכום מראש, כי מדובר על תהליך בניה ארוך והבנק צריך לצמצם סיכונים במתן ההלוואה. לכן הבנק מחלק את הסכום לפעימות או שלבים – ככל שאתם מתקדמים בבניה, כך אתם מקבלים עוד חלקים מהכסף, בהתאם להערכת שווי הבית.
כדי לקבל את הכסף בכל שלב – מבצעים הערכת שווי בעזרת שמאי מטעם הבנק לאחר כל שלב ולפני קבלת הכסף. כך למשל, עבור בניית השלד תקבלו את הסכום הדרוש כפי שקבע הקבלן ואילו את הפעימה הבאה של הכסף תוכלו לקבל רק לאחר השלמה מלאה של שלב השלד.
אחוזי מימון שניתן לקבל על משכנתא לבנייה
באופן רשמי, אתם יכולים לקבל על משכנתא לבניית בית פרטי כמו במשכנתא רגילה. אבל בפועל, משפחות רבות שנמצאות במסגרת תהליך משכנתא לבניה עצמית מגיעות לחריגה מהתקציב המקורי ולכן הבנק נוטה להגביל את אחוזי המימון כדי לצמצם את אפשרויות החריגה. בנוסף, רוב הבנקים מעניקים עד 70% מימון משווי השטח ועלויות הבניה – כפי שנקבע על ידי שמאי ולא לפי הסיכומים בפועל.
מה קורה כאשר יש חריגות תקציב מהתכנון המקורי?
ההמלצה הכי חשובה שנוכל לתת לכם בנושא חריגה מהתקציב היא להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה בתחום משכנתאות לבניה עצמית, כדי למנוע מצב של חריגה מלכתחילה!
אבל לנו עוד כמה טיפים שיעזרו לכם למנוע חריגה או להתמודד עם חריגה קיימת:
- הוסיפו מראש תקציב ייעודי למקרה של הוצאות בלתי צפויות בגובה של 10 – 15% מהתקציב הכולל.
- בקשו אישור על סכום הלוואה גדול יותר ממה שאתם משערים שתצטרכו. כך תוכלו למשוך לפי הצורך – גם אם זה אומר למשוך פחות מהסכום המלא.
- בקשו הגדלת מסגרת כבר בתחילת הדרך. אם הבנק מסרב – תצטרכו לבקש הלוואה לכיסוי החריגות.
- ערכו סדר עדיפויות מחודש כך שתוכלו לדחות חלק מהעבודות לעתיד ולבצע אותן כשיהיה לכם מימון.
זקוקים משכנתא לבנייה עצמית? קבלו ייעוץ מקצועי
תהליך משכנתא לבניית בית פרטי הוא מורכב ורגיש. חשוב לבצע אותו בצורה מדויקת, מקצועית ומסודרת, שתאפשר לכם להשלים את הפרויקט עד הסוף, בלי להיתקע בגלל חוסר מימון, בלי לשלם סכומים מופרזים על התנהלות לא נכונה מול הבנק. בואו להוציא משכנתא לבנייה עצמית עם המומחים של משכנתא ליין, שמלווים אתכם יד ביד לתהליך מדויק ומשתלם – צרו קשר למידע נוסף!
כתבנו גם על הנושאים הבאים:
