בעמוד זה ריכזנו את כל המידע החשוב בנושא גרירת משכנתא: מה זה בכלל אומר ואיך גוררים משכנתא לנכס אחר, מה השלבים בתהליך, כמה זמן זה לוקח ועוד.
מה זה גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא תהליך בנקאי אשר במסגרתו מעבירים את המשכנתא הקיימת לנכס אחר, תוך שמירה על המסלולים והתנאים הקיימים. תהליך זה מחליף את האלטרנטיבה – לקיחת משכנתא חדשה על דירה או נכס חדש ולעיתים הגרירה עדיפה ומשתלמת יותר.
במסגרת התהליך של גרירת המשכנתא, נדרש לרשום את הנכס הנרכש בלשכת רישום המקרקעין עם הערת אזהרה לטובתו של הבנק אשר ממנו נלקחה ההלוואה.
איך עושים גרירת משכנתא?
לגרירת משכנתא יש מספר שלבים, אשר דומים מאוד לתהליך של לקיחת משכנתא חדשה:
| השלבים: | הפירוט: |
| הגשת בקשה לקבלת ההלוואה | השלב הראשון בתהליך גרירת משכנתא הוא הגשת הבקשה, כולל כל המסמכים הנדרשים: חוזה רכישה של הדירה החדשה וחוזה מכירה של הדירה הנוכחית, אישור זכויות, מסמכי זיהוי, אישורי הכנסה ועוד. |
| בדיקה ואישור הבקשה על ידי הבנק | הבנק עובר על כל המסמכים ומחליט אם לאשר את הבקשה לגרירת משכנתא. |
| ביצוע פעולות לאחר אישור | לאחר שהבנק אישר את הבקשה, נדרש לבצע מספר פעולות נוספות כמו למשל הזמנת שמאי אל הנכס לצורך הערכת שווי וכדומה. את ההנחיות המדויקות נקבל מהבנק בהתאם לעסקה הספציפית שמתבצעת. |
| חתימה על הסכם | בתום השלמת הפעולות הנדרשות, יש לחתום על הסכם הלוואת משכנתא חדש. |
| ביצוע הגרירה | בתום כל התהליך, יבצע הבנק את גרירת המשכנתא בפועל וישחרר את הנכס הנוכחי מהשעבוד. |
מחיר גרירת משכנתא
כאשר גוררים משכנתא, נדרש לשלם לבנק עמלה וגובה העמלה משתנה בין בנק לבנק. בדרך כלל עלות גרירת משכנתא נעה בין 500 ל-800 ש"ח, תלוי בבנק.
פרט לעמלה זו, כדאי לזכור כי במקרים שבהם תבצעו גרירת משכנתא לפיקדון, תתווסף עמלה נוספת שגובהה הוא עומד על כ-0.4% משווי המשכנתא שלכם.
בנוסף, כדאי לזכור כי סביר להניח שתצטרכו לשלם עלויות נוספות לאורכו של התהליך, למשל על הזמנת שמאי לביצוע הערכת שווי בנכס או תשלום על סיוע מקצוע של יועץ משכנתאות.
מה היתרונות בגרירת משכנתא?
אלו היתרונות הבולטים בתהליך של גרירת משכנתא:
- כאשר גוררים את המשכנתא הקיימת, לא נדרש מאיתנו לשלם עמלת פרעון מוקדם.
- ניתן לשמור על התנאים הטובים שקיבלנו במשכנתא הנוכחית, מבלי לקחת משכנתא חדשה בתנאי השוק הנוכחיים שעשויים להיות פחות אטרקטיביים.
- קיימת אפשרות לגרירה של חלק ממסלולי המשכנתא הנוכחיים ולשלם עמלת פירעון רק על חלק מהמסלולים. פעולה זו מכונה "גרירת מסלולים".
האם יש לגרירה של המשכנתא חסרונות?
החיסרון המרכזי הוא שאת גרירת המשכנתא תוכלו לעשות אך ורק בבנק שבו לקחתם את המשכנתא שלכם. מדוע זה חיסרון? מאחר שברגע שאנו לא יכולים לבדוק אצל הבנקים המתחרים, הכוח הוא אצל הבנק וסביר להניח שהתנאים שנקבל יהיו פחות משתלמים. חיסרון נוסף הוא שתתווסף למשכנתא הנוכחית עלות נוספת וחדשה (סביר להניח שהבית החדש יהיה יקר יותר) וייתכן שהתנאים והמסלולים לתוספת זו יהיו הרבה פחות אטרקטיביים.
אז האם כדאי לבצע גרירת משכנתא?
לא תמיד משתלם לבצע גרירת משכנתא וכדאי לבדוק היטב את הריביות והמסלולים שתוכלו לקבל כיום בעבור משכנתא חדשה. לא פעם תגלו שהתנאים כיום עשויים להיות אטרקטיביים יותר ולכן רבים בוחרים לבצע מיחזור משכנתא תוך לקיחת משכנתא חדשה.
יש לקחת בחשבון גם את עמלת הפירעון המוקדם על המשכנתא הקיימת ומומלץ להיעזר בוגםר מקצועי כמו יועץ משכנתאות על מנת שיבחן בעבורכם את החלופות השונות וימליץ על התהליך המתאים ביותר לסיטואציה.
טיפים חשובים לפני ביצוע גרירת משכנתא
ריכזנו לכם מספר טיפים מהניסיון של יועצי המשכנתא של משכנתא ליין בנוגע לגרירת משכנתא:
- לאורכו של התהליך, כדאי לעבוד בצורה מסודרת ולייצר קלסר עם כל המסמכים הנדרשים.
- במידה ולקחתם בעבר משכנתא בתנאים לא טובים, סביר להניח שעדיף לכם לפרוע את ההלוואה ולקחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
- הקפידו לבדוק היטב את גובה העמלות שנדרש לשלם על גרירת המשכנתא, כבר בשלב הראשון של התהליך.
סירוב גרירת משכנתא על ידי הבנק
במידה והנכס החדש שתרכשו יהיה שווה פחות מהנכס הנוכחי, ייתכן ותקבלו סירוב מהבנק על גרירת המשכנתא.
כמו כן, הבנק עשוי לסרב לגרירת המשכנתא גם כאשר מצבכם הפיננסי פחות טוב מאשר המצב שהיה בעת לקיחת המשכנתא על הנכס הנוכחי. כלומר אם כעת קיימת ירידה בהכנסה, הבנק ירגיש כי העסקה מסוכנת יותר בעבורו ועל כן הוא עשוי לסרב. כדאי לזכור שכאשר התקבלתם סירוב על גרירת משכנתא, אין הדבר אומר שלא תוכלו לקחת משכנתא חדשה.
מה עושים כאשר הבנק מסרב לגרירת המשכנתא? ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה, להוסיף ערבים מלווים, לבצע מיחזור משכנתא או לבחור באופציה הפחות אטקרטיבית והיא – איתור נכס אחר.
ליווי של יועץ משכנתאות בגרירת המשכנתא
מאחר ולגרירת משכנתא יש מספר אלטרנטיבות, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולקבל ליווי לאורכו של התהליך. ההחלטה חשובה ומשמעותית ובעזרת הליווי הנכון, בו יוצגו לכם כל החלופות, תוכלו לחסוך לא מעט כסף. היועץ ידע להציג בפניכם את היתרונות והחסרונות של כל חלופה ויספק לכם מידע חיוני, כמו גם ליווי בשלבים השונים.
שאלות על גרירת משכנתא לנכס אחר
הנה מספר שאלות נוספות בנושא של גרירת משכנתאות:
תלוי בבנק המלווה ובסיטואציה. במקרים רבים יהיה אפשר להפקיד את כספי המכירה בפיקדון גרירה מיוחד שישמש אתכם במימון ורכישה של הנכס החדש.
אפשר לבצע גרירת משכנתא גם עח משכנתא לזכאים שהתקבלה לצורך רכישת דירה ראשונה, על ידי משרד הבינוי והשיכון אך יש לבדוק היטב את סכום הסיוע ותנאי ההלוואה שעשויים להשתנות בהתאם למיקום הנכס.
כל עצמאי רשאי להגיש בקשה אך לא כל עצמאי יכול לקבל משכנתא ולמעשה כרבע מהבקשות למשכנתאות לעצמאים נדחות על ידי הבנקים. הסיבה לכך היא שהבנק חושש מחוסר היציבות של פרילנסרים ועצמאים. הדרך להגדיל את הסיכוי היא לספק נתונים ומסמכים המעידים על יציבות כלכלית למשך תקופה ארוכה ולקבל סיוע מיועץ משכנתאות שיודע כיצד להגיש את הבקשה בצורה הנכונה.
