שוק הנדל"ן הוא מאפיקי ההשקעה המרכזיים בישראל כאשר דירות מגורים הם הנכס הרלוונטי ביותר למרבית המשקיעים. התשואה הפוטנציאלית על קניית דירה להשקעה והשבחתה משתלמת יותר מכל אפיק חסכון פיננסי אלטרנטיבי והדבר מוביל רבים לשקול נטילת משכנתא לדירה להשקעה וכניסה לתחום. על מאפייני הלוואה זו במאמר שלפניכם.
מה זה משכנתא לדירה להשקעה?
כל רכישת דירה, גם אם היא ראשונה, היא השקעה בעתיד אך כשמדברים על משכנתא לדירה להשקעה, הכוונה היא למי שכבר יש ברשותו לפחות דירה אחת והדירה אינה מוגדרת כיחידה מבחינת המיסוי והרגולציה. במרבית המקרים הקונה מתכנן כי תשלומי השכירות יממנו את ההחזר החודשי או לכל הפחות את רובו וכך יישאר ברשותו נכס מניב לאחר סיום תקופת ההחזר על הדירה.
הלוואת משכנתא לדירה להשקעה בדומה למשכנתא לדירה יחידה הינה למעשה מספר הלוואות שונות. כל משכנתא כוללת מספר מסלולים אשר נבדלים זה מזה בתנאי הריבית ותקופת ההחזרים.
מתי לוקחים משכנתא לדירה להשקעה?
משכנתא לדירה להשקעה לוקחים כאשר ברשותו של הקונה דירה נוספת או מספר דירות נוספות. הלוואה זו לרוב נלקחת לאחת משתי מטרות, לטובת תשואה שוטפת או לטובת מה שמכונה פליפ – קניית נכס במחיר נמוך יחסית, השבחתו ומכירתו ברווח. לטובת תשואה שוטפת, משכנתא לדירה להשקעה תהיה לטווח ארוך יותר כאשר דמי השכירות הם התשואה.
לטובת פליפ ההלוואה נלקחת לתקופה קצרה יותר יחסית כאשר הקונה מקווה למכור את הנכס ולסלק את ההלוואה במהירות לאחר העלייה הצפויה בערך הנכס. דוגמא נפוצה לפליפ הוא רכישת דירה טרם כניסתה לתהליך של פינוי בינוי.
מי זכאי ולמי זה מתאים?
כל מי שיש כבר בבעלותו דירה אחת או יותר זכאי לקחת משכנתא לדירות להשקעה במידה וברשותו ההון העצמי שהוא נדרש לשים בעסקה. בהתאם לרגולציה של בנק ישראל לא ניתן לקבל מימון העולה על 50% על דירה להשקעה ונטילת ההלוואה מתאימה רק למי שיכול להעמיד את הסכום הנדרש מהבית. המשכנתא מתאימה גם רק למי שהכנסתו מאפשרת את ההחזרים החודשיים.
חשוב להבחין בהקשר זה בין מי שעדיין משלם משכנתא על דירתו הראשונה ובין מי שסיים או לקראת סיום. אמנם הבנק מכליל בחישוביו את דמי השכירות הצפויים בהכנסה הפנויה של הרוכשים אך אלו לא תמיד מכסים את כל סכום ההחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה – איך מקבלים?
תהליך קבלת משכנתא לדירה להשקעה דומה לזה של משכנתא רגילה באופן עקרוני עם מספר שינוים. בשלב הראשון יש צורך לקבל מהבנק אישור עקרוני ומומלץ כבר בשלב זה לפנות למספר בנקים שונים שיספקו את האישור. במידה ואתם עדיין משלמים משכנתא על הדירה הראשונה תצטרכו להפיק עבור הבנקים האחרים את הפרטים של ההלוואה הקיימת.
בשלב הבא ולאחר מציאת הנכס הספציפי יש להיכנס למכרז ריביות מול הבנקים על מנת לקבל את תנאי ההלוואה הטובים ביותר. מבחינת תנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה הדבר המרכזי שיש לעמוד בו הוא אחוז ההון העצמי שנוטל המשכנתא נדרש להביא מהבית. בהתאם לקביעת בנק ישראל כי במשכנתאות להשקעה יש להעמיד 50% מהמימון מההון העצמי.
יתרונות וחסרונות משכנתא לדירה להשקעה
היתרונות של משכנתא לדירה להשקעה באים לידי ביטוי בגובה הריבית על ההלוואה. זו דרך המימון הטובה ביותר כאשר ניתן לקחת את ההלוואה גם לשנים ארוכות וכך לעמוד בהחזרים מבלי לפרוץ את הסף של שליש מההכנסה החודשית.
יש לקחת בחשבון כי ככל שההלוואה לתקופה ארוכה יותר כך משלמים יותר לבנק על ריביות לאורך תקופת ההלוואה. היתרון המרכזי של משכנתא לדירה להשקעה הוא שמימון ההחזרים או מרביתם מגיע מדמי השכירות של הדירה.
מבחינת חסרונות, כאשר הקונה טרם סיים את תשלומי המשכנתא על דירתו הראשונה, ישנה סכנה כי דמי השכירות לא יכסו דיים את עלות המשכנתא על הדירה הנוספת ועקב הוצאות לא מתוכננות על הדירה יכולת ההחזר תיפגע.
האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
לא מעט אנשים תוהים האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה ולהיכנס לשוק הנדל"ן שממשיך לפרוח. רכישת דירה להשקעה היא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר שקיימים כיום אך בעת נטילת המשכנתא יש לוודא כי אתם יכולים לעמוד בתנאי ההחזר החודשיים גם אם הדירה תהיה ריקה מספר חודשים או שיהיו בה הוצאות חריגות.
בכל מקרה, כדאי לקחת משכנתא רק לאחר שעשיתם מכרז ריביות בין הבנקים ווידאתם, כי מבחינת תנאי ההלוואה, אתם מקבלים את התנאים המיטביים ביותר שניתן למצוא בשוק. כמו כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי אשר יבדוק בעבורכם את כל התנאים, הריביות ושאר המשתנים הנלקחים בחשבון ויעזור לכן לבחון את כדאיות המשכנתא.
מסלולים בהלוואת משכנתא להשקעה
תמהיל הלוואה לדירה להשקעה דומה באופן עקרוני לתמהיל משכנתא לדירה ראשונה ולרוב יהיה שילוב של שניים או שלושה מסלולים שירכיבו את המשכנתא.
חשוב להבחין בין לקיחת משכנתא כשההשקעה היא לטווח ארוך ואז המסלולים אכן יהיו זהים לאלו של משכנתא לדירה ראשונה לבין השקעה לטווח וקצר ותכנון על מכירת הנכס במהירות עם עליית המחיר הצפויה.
המסלולים העיקריים הרלוונטיים בעת לקיחת משכנתא לדירה להשקעה הם, מסלול ריבית קבועה לא צמודה, מסלול ריבית קבועה צמודה למדד ומסלול ריבית משתנה לא צמודה.
מי נותן הלוואה על דירות להשקעה?
ניתן לקחת משכנתא לדירה להשקעה מכל הבנקים למשכנתאות ואין צורך לפנות דווקא אל הבנק שבו יש לכם כבר משכנתא על הדירה הראשונה אם ישנה כזו.
לקיחת משכנתא לדירה להשקעה אפשרית באופן עקרוני גם מגופים פיננסים אחרים כמו, חברות האשראי והביטוח אך לרוב הדבר יהיה בתנאים פחות טובים מבחינת גובה הריבית בהשוואה למה שמציעים הבנקים למשכנתאות.
אם כבר דיברנו על בנקים, זה הזמן להבין למה אסור ללכת לבנק ללא ליווי של יועץ 🙂
גובה ההלוואה שניתן לקחת
גובה הלוואה לדירה להשקעה נגזר מהמגבלה הרגולטורית של 50% מימון, גובה ההון העצמי שהקונה יכול להביא וערך הנכס שימושכן. במידה וברשות הקונה דירה שאינה ממושכנת הוא יכול לקבל הלוואה בסכום גדול יותר תוך משכון של הדירה הראשונה בנוסף. הדבר מאפשר קבלת הלוואה בסכום גבוה יותר אך עדיין יהיה צורך להעמיד מחצית מהשווי של הדירה בעת הקנייה.
לדוגמא, במידה וערך הדירה להשקעה, כפי שקובע אותו שמאי המוסכם על הבנק, הינו 1.8 מיליון ₪, בהתאם להנחיות בנק ישראל תוכלו לקבל מקסימום 900,000 ₪ משכנתא ותצטרכו לגייס הון עצמי בסכום זהה.
לסיכום, לקיחת הלוואת משכנתא על דירה להשקעה היא ללא ספק דבר נפוץ וברוב המקרים גם כדאי ומשתלם, אנו מקווים שהמידע במאמר זה סייע לכם ונשמח לספק לכם עזרה וליווי בלקיחת המשכנתא הבאה שלכם.
צרו קשר עם הצוות שלנו וקבלו הצעת מחיר לליווי מקצועי שיחסוך לכם עלויות 🙂
כתבנו גם על הנושאים הבאים:
