רבים סבורים כי כאשר עצמאי מעוניין לקבל משכנתא, התהליך מורכב או קשה יותר בעבורו. האמת היא שכאשר עושים זאת נכון ומספקים את המסמכים הנדרשים, ניתן לקבל הלוואת משכנתא גם כאשר מדובר בבעל עסק או עצמאי. בעמוד זה ריכזנו בעבורכם את כל המידע על משכנתא לעצמאים: מי נחשב לעצמאי, איזה מסמכים נדרשים, מה היתרונות ועוד.
משכנתא לעצמאים – האם זה אפשרי?
התשובה המהירה לשאלה זו היא כן – גם עצמאי יכול לקבל משכנתא אך הדבר תלוי בעיקר ביכולת ההחזר שלכם. בניגוד למשכנתא לשכירים, עליכם להנפיק מסמכים אחרים ובעיקר להראות שמדובר בעסק יציב.
פרט להוכחת יכולות החזר והנפקת המסמכים הנדרשים, שעליהם נפרט בהמשך, כאשר מבקשים משכנתא לעצמאים נדרש גם להוכיח כי הכנסות העסק מתקבלות באופן יציב יחסית וזאת מאחר והבנק מעוניין למזער את סיכוניו בעת מתן ההלוואה.
אגב, אם מדובר בעסק חדש אשר פעיל למשך תקופה של פחות משנה, ייתכנו סירובים במתן הלוואת המשכנתא בבנקים שונים מאחר ואין ברשותו של מבקש המשכנתא את המסמכים הנדרשים כגון שומת מס.
במצב זה, יהיה על מבקש המשכנתא לספק מסמכים (למשל תלושי שכר) של בן או בת הזוג, בתקווה שמסמכים אלו יעידו על הכנסות בגובה המספיק ללקיחת סכום ההלוואה המבוקשת.
סיבות ללקיחת משכנתא כעצמאי
הסיבה הראשונה להגשת בקשה למשכנתא על ידי עצמאים היא רכישה של נכס עבור העסק. הסיבה השניה היא רכישה של נדל"ן לצורך השקעה ובמקרים רבים המטרה היא מכירה עתידית או השכרה של מבנה או נכס.
מי נחשב לעצמאי מבחינת הבנקים?
מי שנחשב לעצמאי ויכול לקבל משכנתא לעצמאים הוא כל מי שנכלל תחת אחת מההגדרות הבאות:
- עוסק פטור
- עוסק מורשה
- בעל חברה בע"מ (באופן חלקי או מלא)
מה היתרונות של משכנתא לעצמאים?
היתרון המרכזי בלקיחת משכנתאות לעצמאים הוא שניתן לקבל החזרי מס על תשלומי המשכנתא החודשיים. כיצד זה בא לידי ביטוי? בעיקר בהחזרי תשלומים על ארנונה או חשמל אך גם במקרים בהם המשרד של העצמאי הוא הבית שבעבורו לוקחים את המשכנתא.
במצבים אלו יהיה ניתן לקבל חלק מסוים של ההוצאות אך נדרש לחשב מהו שטחו היחסי של חלל העבודה או החדר הממוקם בדירה ביחס לשאר הדירה או הנכס.
מסמכים נדרשים במשכנתא לעצמאים
כל עצמאי אשר מעוניין לקבל משכנתא, נדרש להגיש את המסמכים הבאים:
- שומת מס לשנת המס האחרונה
- אישור חתום של יועץ מס או רואה חשבון המציג את הכנסות העסק בשנה האחרונה
- דו"חות כספיים ועדכניים (מהשנים האחרונות) של העסק
- פירוט הלוואות עסקיות
- אישור פתיחת תיק במס הכנסה (לא תמיד נדרש)
פרט למסמכים אלו, כאשר תגישו בקשה להלוואת משכנתא לעציאם, יבקשו מכם גם מסמכים מזהים וסטנדרטיים כגון צילום של תעודות זהות, תנועות בחשבון הבנק וכדומה.
שלבים בתהליך לקיחת משכנתא לעצמאי
אלו הם השלבים בתהליך של לקיחת משכנתא לעצמאי:
| השלבים: | הפירוט: |
| בדיקת רמת הרווח | לפני שמתחילים בתהליך עצמו, כדאי לבדוק שרמת ההכנסות של העצמאי מספיקה להחזרת סכום ההחזר החודשי הצפוי. |
| הגדרת סכום המשכנתא הרצוי | כולל חישוב של גובה ההון העצמי והעלות הכוללת של הנכס. |
| הגשת בקשה לאישור עקרוני | שלב זה כולל מילוי של טופס והוא אינו כרוך בעלויות. |
| הוצאת מסמכים רלוונטיים | החל מדו"ח אשראי ועד לשומת מס ואישור רואה חשבון על הכנסות העסק. |
| חתימה על המשכנתא | בשלב זה חותמים על קבלת המשכנתא. בנוסף נדרש לבטח את הלווה בביטוח חיים ואת הנכס בביטוח מבנה. |
טיפים ללקיחת משכנתא לעצמאים
ריכזנו לכם מספר טיפים מהניסיון האישי שלנו כיועצי משכנתאות אשר מלווים עצמאים, פרילנסרים ובעלי עסקים בתהליך:
- אם אתם מתכננים להגיש בקשה למשכנתא לעצמאיים בקרוב, כדאי לדחות הוצאות גדולות עד לסיום תהליך לקיחת המשכנתא.
- במידה ואתם יודעים כי ישנם שינויים מהותיים בהכנסות בין החודשים השונים, כדאי להיערך עם הסבר מפורט לגבי הסוגיה.
- מהניסיון שלנו, מומלץ לבקש את המשכנתא לאחר שהעסק פעיל למשך תקופה של שנה לפחות. במידה ודבר זה ניתן, הסיכויים לקבלת ההלוואה יגדלו בצורה משמעותית.
- הקפידו לפעול בשקיפות מול הבנק ואל תסתירו ממנו מידע חשוב, גם אם מדובר בבעיות בעסק. במידה ונציגי הבנק יציצו בדו"חות ויגלו מידע בעייתי שלא דווח, הסיכוי לקבלת משכנתא לעצמאים ירד בצורה משמעותית.
- אחד מהפרמטרים הנבדקים הוא תחום העיסוק ומאחר ויש ענפים ותחומים שבהם הסיכון גבוה יותר, ייתכנו סירובים מצד הבנק. אם אתם יודעים שבענף בו העסק שלכם פועל יש חוסר וודאות גבוה, למשל תחום המסעדנות, נמליץ להיעזר ביועץ משכנתאות כבר בתחילתו של התהליך.
קבלת משכנתא לבעל עסק בליווי יועץ
התהליך של לקיחת משכנתא עשוי להיות וארוך והעובדה שמבקש המשכנתא הוא בעל עסק, פרילנסר או עצמאי – רק הופכת את התהליך למורכב יותר. לכן, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות אשר עשוי להגדיל את הסיכוי שלכם בקבלת משכנתא לעצמאים.
סירוב משכנתא לעצמאים – מה עושים?
ישנם גם מצבים בהם הבנק דוחה את בקשת המשכנתא לעצמאים ובמקרה זה נרצה להגיש בקשות גם בבנקים נוספים. בנוסף, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא חוץ בנקאית מאחר ולא פעם ישנה גמישות רבה יותר על ידי גופי מימון חוץ בנקאיים. מומלץ להיעזר בתחילתו של התהליך עם גורם מקצועי – יועץ משכנתאות אשר יודע כיצד להגדיל את הסיכוי לקבלת המשכנתא.
שאלות על משכנתא לעצמאיים
אלו השאלות שקיבלנו מגולשי אתר משכנתא ליין בנוגע ללקיחת הלוואת משכנתא לבעל עסקים, פרילנסרים ועצמאים:
ההבדל הוא שהבנק חשדן יותר כאשר עצמאי מגיע לקחת משכנתא וזאת מאחר וחוסר הוודאות לגבי החזר ההלוואה גבוה יותר. השכיר מציג תלושי שכר קבועים יחסית, מה שמעיד על יציבות וביטחון תעסוקתי.
כפי שפירטנו כאן בעמוד, עצמאי צריך להציג יציבות פיננסית ויכולת החזר. בנוסף, עליו להנפיק את כל המסמכים הנדרשים כגון שומת מס, מחזורי הכנסות, אישורים מרואה החשבון ועוד.
כל עצמאי רשאי להגיש בקשה אך לא כל עצמאי יכול לקבל משכנתא ולמעשה כרבע מהבקשות למשכנתאות לעצמאים נדחות על ידי הבנקים. הסיבה לכך היא שהבנק חושש מחוסר היציבות של פרילנסרים ועצמאים. הדרך להגדיל את הסיכוי היא לספק נתונים ומסמכים המעידים על יציבות כלכלית למשך תקופה ארוכה ולקבל סיוע מיועץ משכנתאות שיודע כיצד להגיש את הבקשה בצורה הנכונה.
