מסלול פיתוי משכנתא

תוכן עניינים
לייעוץ ראשוני
השאירו פרטים ונחזור אליכם

לצד מסלולי המשכנתא הרגילים, יש מסלול משכנתא שאף בנק לא יציע לכם: מסלול פיתוי במשכנתא. מדובר בהלוואת משכנתא רגילה בה הלווה משלב לצד כל מסלולי המשכנתא שבחר, מסלול משכנתא נוסף שהוא קצת אחר והוא מהווה פיתוי לבנק. איך זה עובד ומה הטריק שעומד מאחור? על זאת ועוד ריכזנו כאן מידע עבורכם. כי אם אתם עומדים לפני תהליך לקיחת משכנתא, יכול להיות שכדאי גם לכם לשלב משכנתא במסלול פיתוי להוזלת מחיר המשכנתא.

מה זה מסלול פיתוי משכנתא?

כל הלוואת משכנתא כוללת מסלולי משכנתא שונים. על פי נהלי בנק ישראל יש את המסלול הקבוע עליו לא ניתן לוותר ולצידו ניתן לשלב כל מסלול שיבחר על ידי הלווה. הבנק מצידו, מעוניין להרוויח כמה שיותר מההלוואה שהוא נותן ולכן הוא ירצה לתמחר את ההלוואה בריבית גבוהה כל הניתן.

לעומת זאת, הלווה ירצה לקבל הלוואת משכנתא זולה ככל הניתן וכדי להצליח בכך, ניתן לשלב בין מסלולי המשכנתא הנבחרים, משכנתא במסלול פיתוי.

מדובר במסלול משכנתא אותו לוקחים בריבית יקרה להחריד, כמו שהבנק רוצה. על חשבון יוקר הריבית במסלול זה, הלווה מתמקח עם הבנק להוזלת גובה הריבית ביתר מסלולי המשכנתא.

הבנק מצידו לא יודע שללווה יש תוכנית והיא: לפרוע מוקדם את המסלול היקר, מה שיותיר אותו עם מסלולי המשכנתא הזולים בלבד. ולכן, מסלול כזה מכונה מסלול פיתוי. הוא מפתה את הבנק לאשר מסלולי משכנתא זולים, בעוד שאת המסלול היקר תמורתו ניתנו כל המסלולים הזולים, נפרע לאחר תחילת תקופת ההחזר.

מסלול פיתוי משכנתא

מתי לוקחים הלוואת משכנתא במסלול פיתוי?

בסופו של דבר, לא בכל הלוואת משכנתא יהיה נכון לשלב מסלול פיתוי. הבחירה אם לשלב מסלול פיתוי במשכנתא תלויה בעיקר בגובה ההון העצמי הקיים.

אם יש ללווה הון עצמי מינימלי ומדויק, יהיה לו קשה לפרוע מוקדם את אחד ממסלולי המשכנתא. אבל אם אתם יודעים שיש לכם הון עצמי גבוה יותר מהנדרש, אתם יכולים להציג לבנק שיש לכם הון עצמי מינימלי בלבד ולאחר קבלת הלוואת המשכנתא המשלבת מסלול פיתוי, להשתמש ביתרת ההון לפירעון המוקדם של המסלול המיועד לכך.

בסופו של דבר, שימוש במסלול פיתוי מתאפשר לבעלי יכולת כלכלית טובה ולא למי שמגייס כל שקל לטובת ההשלמה להון העצמי הנדרש.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים!

איך מקבלים משכנתא במסלול פיתוי?

כדי שתקבלו את הלוואת המשכנתא המשלבת את הפיתוי לבנק, תצטרכו להתנהל מול הבנק רגיל, להביא מסמכים ולבקש אחוז מימון גבוה יותר ממה שאתם צריכים באמת.

אם אתם יודעים שיש לכם הון עצמי בגובה של 40% מערך הנכס, אתם לא אומרים זאת לבנק ומבחינת הבנק אתם מבקשים אחוז מימון של 75% מימון. כאן תדרשו להציג הון עצמי בגובה של 25% מערך הנכס.

את יתר ההון העצמי שברשותכם (15%) תשאירו אצלכם ותשלבו במשכנתא מסלול פיתוי הסכום זהה. כך לאחר קבלת המשכנתא תוכלו לסלק באמצעותו את המסלול היקר וליהנות מהלוואת משכנתא זולה ומשתלמת לכיס.

מה היתרונות וחסרונות שילוב מסלול פיתוי?

אין ספק כי שילוב מסלול פיתוי במשכנתא מעניק יתרון ללווה. הוא נהנה מריביות זולות יותר ממה שהיה יכול לקבל (הרי את המסלול שמשלב ריבית יקרה, הוא מסלק), הלוואת המשכנתא שלו נחשבת ליציבה ופחות תנודתית ומסוכנת כיוון שעל פי רוב, מסלול הפיתוי יהיה מסלול משתנה צמוד מדד עליו הבנקים "מעמיסים" ריבית בדרך כלל.

בנוסף לכל זאת, ברגע שחלק משמעותי מסכום ההלוואה נפרע, הלווה יכול לקצר את תקופת ההלוואה וליהנות מסילוק מוקדם יותר של ההלוואה. מטרת העל בבניית תמהיל משכנתא המשלב מסלול פיתוי היא להוזיל את מחיר המשכנתא ולהפחית מהלווה את הסיכונים הנלווים למסלולי משכנתא שונים.

מסלול פיתוי משכנתאות

הסיכונים הנלווים לשילוב מסלול פיתוי במשכנתא

לפעמים לווים לא בונים נכון את תמהיל המשכנתא ואז הם מוצאים את עצמם עם חשיפה גבוהה לשינויים בריבית, עם מסלולי משכנתא ש"תפחו" והם לא מצליחים לכסות אותם.

במקרים מסויימים הלווה שוכח את התכנון המקורי לסלק את ההלוואה והוא משתמש בכסף המיועד לכך לדברים אחרים.

בנוסף, יש מקרים בהם הלווה לא שם לב לכך שבגלל שהוא מגדיל את אחוז המימון, הריבית הכללית עולה וצריך לדעת לשלב אותה במסלול הפיתוי בעיקר.

בעבר סיכון משמעותי היה עמלת הפירעון הגבוהה שהיתה נגבית על סילוק מוקדם של מסלולי משכנתא שונים. כיום, לאחר רפורמה שנעשתה בנושא, עמלת הפירעון המוקדם היא לא כל כך יקרה כבעבר ולכן היא גם לא נוספת לשורת הסיכונים הנלווים.

קבלו דוגמא מספרית לשילוב מסלול פיתוי:

הלווה תכנן לקחת משכנתא שסכום של מיליון שקל (55%) בעוד שהדירה עולה 1.8 מיליון שקל. לאחר התייעצות עם יועץ משכנתא הם גילו ששווה להם יותר ליטול הלוואת משכנתא עם אחוז מימון גבוה יותר של 60%, אך לשלב בה מסלול פיתוי בעל ריבית יקרה. וכך, לאחר קבלת ההלוואה, לסלק את המסלול היקר ולהישאר עם המסלול הזול יותר.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים!

מי מציע הלוואת משכנתא במסלול פיתוי?

אין ספק שהבנקים מזהים במקרים רבים את כוונת הלווה לבצע פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא בכדי ליהנות מהלוואה זולה יותר.

יחד עם זאת, הוא מאשר את ההלוואה. הבנקים מצידם לא נכנסים לנישה הזו והם מעדיפים לבדוק את הנתונים שהם רואים שחור על גבי לבן.

אם לווה יצהיר מראש על כוונתו לסלק את המסלול היקר ביותר בתמהיל המשכנתא, סביר לוודאי שהבנק יתמחר את כל ריביות המשכנתא קצת אחרת.

חכם עיניו בראשו והוא פונה ליועץ משכנתא שינהל עבורו את בניית תמהיל המשכנתא וינהל את המשא ומתן עם הבנק עד לגיוס הלוואת משכנתא משתלמת וזולה.

פיתוי משכנתא

רוצים לקחת משכנתא במסלול פיתוי? דברו עם יועץ!

מי שיש לו הון עצמי גבוה, יכול להשתמש במסלול פיתוי במשכנתא ולהרוויח הלוואת משכנתא זולה יותר כפי שראינו כאן. יחד עם זאת, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא בעל ניסיון אשר יכול לייעץ לכם בהתאם למצבכם הפרטני.

כתבנו גם על הנושאים הבאים:

אהבתם את המאמר?

נשמח שתדרגו אותו 🙂

דירוג ממוצע 5 / 5. 2

אורן טסלר- משכנתא ליין
אורן טסלר- משכנתא ליין

יועץ משכנתאות מנוסה והבעלים של חברת "משכנתא ליין". אורן והצוות סייעו במהלך השנים ללקוחות רבים בקבלת משכנתא בתנאים מצוינים, תוך חיסכון והוזלה של עשרות אלפי שקלים בהחזר החודשי. הצוות שלנו מאמין בליווי אישי, שקיפות מול הלקוח וניהול משא ומתן מול מספר בנקים שונים, עד לקבלת העסקה הטובה ביותר ללקוחותינו.

אהבתם? שתפו את המאמר!
אם אתם מעוניינים לבדוק איזו משכנתא מתאימה לכם, אתם חייבים להכיר מספר כלים פיננסיים שונים שיש כיום בשוק, באמצעותם תוכלו לחשב עלויות
מתכננים לרכוש דירת מגורים בעתיד הקרוב? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. רוכשי דירות רבים מופתעים לגלות כי עלות הרכישה היא אמנם ההוצאה
ייעוץ ראשוני ללא התחייבות