כדי לרכוש דירה בישראל, צריך לגייס הלוואת משכנתא. השלב הראשוני בלקיחת משכנתא הוא בקשת אישור עקרוני למשכנתא בו הבנק מציין באופן ראשוני כי הוא מאשר את מתן המשכנתא בהתאם לנתונים הראשוניים שראה. ריכזנו כאן עבורכם מדריך מקיף ומקצועי המנגיש את המידע שכדאי לדעת לפני הוצאת אישור עקרוני למשכנתא. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים לכתוב לנו, נשמח להנגיש לכם מידע מדויק לכם.
מה זה אישור עקרוני למשכנתא ומהי מטרתו?
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך רשמי המונפק על ידי בנק, המציין את סכום המשכנתא שהבנק מוכן להעמיד לרשותכם ואת תנאי ההלוואה כולה. האישור אינו מחייב אתכם לקחת את המשכנתא מהבנק הספציפי, כמו שהוא גם לא מחייב את הבנק לאשר לכם את המשכנתא בסופו של דבר.
האישור ניתן על פי מסמכים ראשוניים המציגים את הנתונים, לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא, על הלווה להמשיך לספק לבנק את יתר המסמכים הנדרשים לקבלת הלוואת המשכנתא בכדי לקבל בסופו של דבר את ההלוואה המיוחלת.
למעשה, האישור העקרוני הוא מעין אישור ראשוני בהו הבנק מאשר את יכולת הלווה לקבל הלוואת משכנתא בהתאם לנתונים שנצפו. אם בהמשך הנתונים יצביעו אחרת, הבנק יכול לסרב למשכנתא.
האישור העקרוני כולל את הפרטים של המשכנתא המאושרת על ידי הבנק: סכום ההלוואה המאושרת, פירוט המסלולים וסכום ההלוואה בכל מסלול, בשנה האחרונה על הבנקים להציע 3 סלי משכנתא אחידים בנוסף למסלול משכנתא נוסף גמיש.
כך על הלווה כל יותר לערוך השוואת בין הצעות המשכנתא שקיבל מהבנקים השונים. מטרת האישור העקרוני היא להעניק ללווה ביטחון כי הוא במצבו, יוכל לקבל משכנתא. עם האישור שקיבל הוא יוכל לנהל משא ומתן להוזלת מחיר הריביות. על כך נרחיב בהמשך המדריך.
מטרות הוצאת אישור עקרוני למשכנתא
הבנת יכולתכם הכלכלית: אישור עקרוני נותן לכם אינדיקציה ברורה לגבי סכום ההלוואה שתוכלו לקבל, מה שיסייע לכם בתכנון תקציב רכישת הדירה בצורה נכונה ומדויקת.
חיזוק מעמדכם מול המוכרים: הצגת אישור עקרוני עשויה לחזק את מעמדכם במשא ומתן מול המוכרים, ולהוכיח להם שיש לכם את היכולת הכלכלית לרכוש את הנכס.
השוואת תנאים בין בנקים: לאחר קבלת אישור עקרוני מבנק אחד, ניתן לפנות לבנקים אחרים ולקבל מהם הצעות משכנתא משלהם, תוך השוואת הריביות, תנאי ההחזר ועוד. כך מנהלים משוא ומתן להוזלת מחירי הריבית והתאמת תנאי המשכנתא לצרכים בשטח.
אילו מסמכים צריך בכדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
יועצי משכנתאות מוסמכים יכולים לסייע לכם בקבלת אישור עקרוני, לנתח את תנאי ההלוואה ולהתאים לכם את המסלול המתאים ביותר לצרכים שלכם.
באופן כללי, הוצאת אישור עקרוני למשכנתא מתבצעת באמצעות פנייה אל יועץ משכנתאות או ישירות אל מחלקת המשכנתאות של הבנק.
המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לאישור עקרוני:
- טופס בקשה לאישור עקרוני למשכנתא (ניתן לקבל מהבנק או מיועץ משכנתאות)
- תעודות זהות של הלווים
- תלושי שכר אחרונים (3 חודשים אחרונים)
- אישורי הכנסה נוספים (אם יש עסק עצמאי, קצבה מפנסיה וכדומה)
- דו"חות חשבונות בנק (3 חודשים אחרונים)
- אישורים על הלוואות קיימות (אם יש)
- פרטי הנכס – טאבו, חוזה רכישה ואישור זכויות (אם יש נכס ספציפי לרכישה)
שימו לב: חשוב לציין שזוהי רשימה כללית, וייתכן שיידרשו מסמכים נוספים בהתאם למצבכם האישי ולמדיניות הבנק.
תוך כמה זמן מקבלים אישור עקרוני?
בדרך כלל, משך הזמן לקבלת אישור עקרוני נע בין מספר ימים בודדים ועד שבועיים. ייתכן שייקח יותר זמן במקרים מורכבים יותר, כגון בעלי היסטוריה פיננסית מורכבת או נכסים שנחשבים מורכבים לרכישה.
לכמה זמן תקף האישור העקרוני המתקבל?
תוקפו של אישור עקרוני סטנדרטי הוא 24 ימים. ברור שבמקרים מסוימים ניתן יהיה להאריך את תוקפו, אך הדבר נתון לשיקול דעתו של הבנק והוא מצריך מהלווה להגיש בקשה להארכת תוקף האישור העקרוני.
מרגע קבלת האישור העקרוני, תוך 24 יום הלווה יכול להשלים את המסמכים שנדרשים להביא לצורך קבלת המשכנתא.
אם הוא לא מספיק להביא את כל המסמכים, הבנק כבר לא מחויב לתת לו את ההלוואה בריביות שציין באישור העקרוני הראשון. מי שמעוניין לנצל את הריביות שהשיג באישור העקרוני, יזדרז לנצל אותו תוך 24 יום.
מהם התנאים לקבלת אישור עקרוני?
תנאי קבלת אישור עקרוני משתנים בין הבנקים, אך באופן כללי כוללים:
הון עצמי מינימלי:
סכום ההון העצמי הנדרש משתנה בין הבנקים, אך בדרך הוא יעמוד על 25% משווי הנכס, לכל הפחות. ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי ביחס למחיר הנכס, תנאי ההלוואה שתקבלו יהיו טובים יותר.
הכנסה פנויה מספקת:
הכנסתכם הפנויה צריכה להיות מספקת בכדי שתוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי, תוך התחשבות בהוצאות השוטפות האחרות.
את גובה ההכנסה הפנויה הבנק מחשב בניכוי ההוצאות הקבועות מגובה ההכנסות הקיימות. נוהל בנק ישראל קבע כי גובה ההחזר החודשי צריך לעמוד על 40% מגובה ההכנסה הפנויה ולא על יותר מכך.
דירוג אשראי גבוה:
דירוג האשראי שלכם משקף את התנהלותכם הפיננסית בעבר, ומהווה גורם משמעותי בקבלת האישור עצמו.
ככל שההתנהלות הכלכלית שלכם טובה יותר , הדירוג שלכם יהיה גבוה בהתאם, מה שיעלה את סיכוייכם לקבל אישור עקרוני עם הצעת משכנתא משתלמת.
האם הבנק יכול לבטל את האישור העקרוני?
הבנק רשאי לבטל את האישור העקרוני שהתקבל במקרים מסוימים כמו:
שינוי מהותי במצבכם הכלכלי: ירידה משמעותית בהכנסה, פיטורים, חובות חדשים וכדומה, עלולים לגרום לבנק לבטל את האישור שניתן קודם לכן.
גילוי מידע כוזב בבקשה: במידה והתגלה כי מילאתם פרטים לא נכונים בבקשה, הבנק רשאי לבטל את האישור שניתן על ידו.
אי עמידה בתנאי ההלוואה: אי תשלום החזרים בזמן, חריגה ממסגרת האשראי ובעיות בדירוג האשראי, מצביעות על התנהלות כלכלית לא תקינה וסיכון מוגבר למתן הלוואה במצב כזה, מה שעלול להוביל את הבנק לבטל את האישור העקרוני שניתן קודם לכן.
שינוי במדיניות הבנק: ייתכן שהבנק ישנה את מדיניותו בנוגע למתן משכנתאות, מה שעלול להוביל לביטול אישורים קיימים, במקרה שנתוני הלווה לא עונים לקריטריונים החדשים שנכנסו לתוקף.
מי נותן את הלוואת המשכנתא ומה גובה אחוזי המימון שניתן לקבל?
הלוואות משכנתא ניתנות על ידי הבנקים למשכנתאות. שיעור ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לאופי העסקה.
ברגע שמדובר בעסקה בה הדירה הנרכשת היא דירה יחידה לבעליה (כלומר משכנתא לדירה ראשונה) הם יוכלו לקבל אחוז מימון גבוה מהבנק בשיעור של 75% מערך הנכס, מה שאומר שהון עצמי של 25% מערך הנכס יכול להספיק.
כאשר העסקה היא לרכישת דירה נוספת, ההון העצמי הנדרש הוא גבוה יותר והוא יעמוד על 50% לכל הפחות. חשוב לציין כי אף פעם לא כדאי לגשת לעסקה כשאין מספיק הון עצמי או שההון העצמי הוא גבולי.
בהקשר זה, כדאי לקרוא על משכנתא לדירה להשקעה וגם את המדריכים שכתבנו על משכנתא לדירה שניה או הלוואת משכנתא לדירה שלישית.
אם אתם יודעים שההון העצמי שלכם הוא מדויק מידי, פנו ליועץ משכנתאות שיבדוק עבורכם אם תוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא במצב הנתון. כך תמנעו מעצמכם עוגמת נפש בהמשך. כתבנו מדריך שלם על לקיחת משכנתא ללא הון עצמי ונזמין אתכם לקרוא אותו.
מה היתרונות של הנפקת האישור העקרוני?
מידע ברור על היכולת הכלכלית: אישור עקרוני נותן לכם מידע ברור לגבי סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, מה שיסייע לכם בתכנון תקציב רכישת הדירה בצורה יעילה.
חיזוק המעמד מול מוכרים פוטנציאליים: הצגת המסמך תעזור במשא ומתן מול המוכרים. המסמך עוזר להוכיח להם שיש לכם את היכולת הכלכלית לרכוש את הנכס ואתם לא "סתם מתעניינים".
יכולת להשוות תנאים בין בנקים: לאחר קבלת אישור עקרוני מבנק אחד, ניתן לפנות לבנקים אחרים ולקבל מהם הצעות משכנתא משלהם, תוך השוואת הריביות, תנאי ההחזר וכך לנהל משא ומתן לגיוס הלוואת משכנתא בעלת תנאים טובים ומתאימים לצורך השטח ככל הניתן.
קבלת ביטחון ורוגע: אישור עקרוני נותן לכם תחושת ביטחון ורוגע בתהליך רכישת הדירה, ומאפשר לכם להתקדם הלאה בתהליך בידיעה שיש לכם את הגיבוי הפיננסי הנדרש. אתם חותמים חוזה לרכישת הדירה ומתחייבים לשלם את הנדרש בתאריך מסוים אחרי שיש לכם אישור עקרוני ביד.
מה כולל אישור עקרוני למשכנתא ואיך הוא נראה?
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך רשמי המונפק על ידי הבנק.
הוא כולל את הפרטים הבאים:
- שם הלווים ופרטים אישיים כמו מספר זהות.
- סכום המשכנתא המאושרת
- ריבית המשכנתא והמסלולים המאושרים.
- משך תקופת ההלוואה
- מסלול ההלוואה
- תנאי ההחזר
- פרטי הנכס (כתובת, שווי, שומת נכס)
- פרטי הבנק המנפיק
כיום ניתן להנפיק אישור עקרוני דרך הדיגיטל, כך שהחתימה היא דיגיטלית במקרים רבים.
לא הולכים לבנק לבד! קבלו ייעוץ מקצועי בתהליך
לבנק יש את האינטרסים שלו ובתהליך לקיחת המשכנתא הוא דואג בעיקר לשורת הרווח שלו. לכן, אל תוותרו על ייעוץ משכנתא בדרך להנפקת האישור העקרוני. יועץ משכנתאות מקצועי ילווה אתכם לאורכו של התהליך ויעזור לכם לקבל את העסקה הטובה ביותר, בהתאם למצבכם הפיננסי והצרכים שלכם בנקודת הזמן הנוכחית.
השאירו פנייה בטופס המופיע כאן באתר ונחזור אליכם עוד היום עם מידע 🙂
