אנשים רבים מגיעים למעמד החתימה על ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייהם, הלוואה שצפויה ללכת איתם למשך שנים ולעיתים אף עשרות שנים, ללא היכרות בסיסים עם מאפייניה ותנאיה השונים. לכן, בחרנו לרכז עבורכם את כל המידע החשוב ביותר אודות הלוואת המשכנתא. מתכננים לקנות דירה בעתיד הקרוב? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. הפרטים שיובאו מטה יבטיחו שתגיעו מוכנים למעמד החתימה. חשוב להבין כי הפער בין לווים שמגיעים ללא כל הבנה למעמד החתימה לבין אלה שמגיעים מוכנים יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים במרוצת כל שנות ההחזרים. לכן, לפני שאתם ממהרים להגיע למעמד החתימה על הלוואת המשכנתא, כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
מהי הלוואת משכנתא ולמה היא משמשת?
ראשית, חשוב להבין מהי הלוואת משכנתא ולמה היא משמשת. הלוואת משכנתא היא הלוואה המיועדת לרכישת נכסים. הלוואה זו מאפשרת ללווים רבים לקבל סכומי כסף גדולים שיאפשרו לכם לרכוש דירות מגורים או נכסים מסחריים. מחירי הדיור בישראל עולים מזה שנים ארוכות, מה שמגדיל מידי שנה את שיעור הרוכשים שנאלצים להסתייע בהלוואת משכנתא. חולמים על דירת מגורים משלכם? הלוואת המשכנתא היא התשובה הטובה ביותר עבורכם. בשורות הבאות נביא בהרחבה כמה ממאפיניה ותנאיה המרכזיים של ההלוואה.
מאפייניה של ההלוואה – סכומי כסף גדולים לטווחי זמן ארוכים!
הלוואת משכנתא מתאפיינת בסכומי כסף גדולים לפרקי זמן ארוכים. בשונה מכל שאר ההלוואות הקיימות במשק הכוללות כמה מאות אלפי שקלים בודדים לכל היותר, הלוואת משכנתא מאפשרת לרבים לקבל סכומי כסף גדולים בהרבה, במקרים רבים כמה מיליוני שקלים. כמו כן ההלוואה מאפשרת לבוחרים בה ליהנות מפריסה ארוכת שנים של החזר משכנתא. העובדה כי ההלוואה כוללת סכומי כסף גדולים מחייבת את הבנקים לאפשר ללווים להחזיר את ההלוואה במשך שנים ארוכות. בנק ישראל קובע גבולות גזרה ברורים הן באשר לסכומי המימון המקסימליים והן באשר לתקופת הזמן הארוכה ביותר של ההחזרים. כמה בדיוק? המשיכו לפסקה הבאה.
אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין הלוואת משכנתא לבין כל הלוואה אחרת במשק
רגע לפני שנכיר את תנאיה של ההלוואה, חשוב לגעת בהבדל נוסף ומשמעותי בין הלוואת משכנתא לבין כלל ההלוואות במשק. הלוואת המשכנתא מוענקת ללווים בריביות אטרקטיביות במיוחד. כל הלוואה אחרת תדרוש מכם ריביות גבוהות בהרבה. אחד מכללי האצבע של הבנק בתמחור הלוואות הוא נגזרת של רמת סיכון. ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, כך ריבית ההלוואה גבוהה יותר. אם כך איך ייתכן שדווקא ההלוואה הגדולה ביותר בפריסה ארוכת שנים (לכאורה בסיכון גבוה) ניתנת בריביות נמוכות? הסיבה לכך היא המנגנון הייחודי של הלוואת משכנתא.
משכון הנכס הנרכש לטובת הבנק – מה זה אומר ולמה עושים את זה?
הלוואת המשכנתא כוללת משכון של הנכס הנרכש לטובת הבנק. משכון זה מבטיח לבנק בטוחה כנגד הכסף שלו, מה שמוריד באופן ניכר את רמת הסיכון ומאפשר לו להעניק הלוואות ענק בריביות נמוכות. הרעיון הוא שגם אם הלווים לא יצליחו לעמוד בכל שנות החזר משכנתא חודשי, הבנק תמיד יוכל למכור את החלק שלו בנכס ולהשיב לעצמו את כל כספו. כעת, חשוב שתכירו כמה מהתנאים הבסיסיים ביותר של ההלוואה.
הכירו את המספרים – גבולות הגזרה של בנק ישראל
בנק ישראל קובע גבולות גזרה מאוד ברורים להלוואות משכנתא בכדי להבטיח הלוואות מאוזנות ובטוחות ככל הניתן. גבולות הגזרה שאתם חייבים להכיר הם:
- אחוז מימון – עד 75% מימון לרכישת דירה ראשונה ועד 50% מימון לרכישת דירה שניה
בנק ישראל קובע כי לא ניתן להעניק יותר מ 75% משווי נכס לטובת רכישתו. במילים אחרות, אתם חייבים להביא מהבית כהון עצמי 25% משווי הנכס לכל הפחות. חשוב להדגיש כי לא כדאי לבנות על מימון מקסימלי כי יכולים להיות פערים רבים שיגררו בעיות מימון. אחת הסיבות השכיחות ביותר לפער מימון היא פער בין הערכת השמאי לבין מחיר הרכישה. הבנק יחשב את אחוז המימון המקסימלי על בסיס הערכת שמאי בלבד, ללא כל קשר למחיר שרכשתם את הנכס.
- פריסת החזרים – עד 30 שנה לכל היותר או עד גיל 75
בנק ישראל קובע כי לא ניתן לפרוס את החזרי ההלוואה על פני יותר מ 30 שנה או עד גיל 75 לכל היותר. נתון זה מאפשר לכם לפרוס את הסכום שתבקשו מהבנק לעד 30 שנה בלבד, מה שכמובן משפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי המינימלי שלכם. בנקודה הבאה נרחיב מעט אודות ההחזר החודשי.
- החזר חודשי – עד כ 35% מסך ההכנסה הפנויה
הבנקים בישראל לא מאפשרים ללווים להחזיר אחוז גבוה מסך ההכנסה הפנויה שלהם. ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו מינוס התשלומים הקבועים. לאחר הורדת התשלומים הקבועים, מחשבים את שיעור ההחזר החודשי מסך ההכנסה. אם ההחזר גבוה מ 35% מההכנסה, מרבית הבנקים לא אישרו את המשך ההלוואה. המטרה של הבנק היא לוודא כי הלווים יצליחו לעמוד בכל שנות החזרי ההלוואה ללא כל בעיה. במידה וגובה ההחזר החודשי עולה על 35% מסך ההכנסה הפנויה, גדלים הסיכויים לאי הצלחה של עמידה בכל שנות ההחזרים.
החזר משכנתא חודשי – כך נקבע גובה ההחזר החודשי שלכם
כעת, חשוב להכיר עוד מספר דגשים לגבי החזר משכנתא. החזר משכנתא הוא שיעור ההחזר החודשי שאתם נדרשים לשלם לבנק בכל חודש. שיעור ההחזר נתון ללא מעט שינויים במרוצת השנים. בשורות הבאות נביא מספר משתנים מרכזיים שעלולים להשפיע על שיעור החזר משכנתא חודשי.
המשתנים המרכזיים שעלולים להשפיע על שיעור החזר משכנתא חודשי הם:
- גובה הריבית במשק
הריבית במשק נתונה ללא מעט שינויים במרוצת כל שנות ההחזרים. כפי שציינו מעלה, הלוואת המשכנתא ניתנת לשנים ארוכות, לעיתים אף לעשרות שנים. לכן, הלווים חשופים לשינויים בריביות הקיימות במשק. בשנה האחרונה הריבית במשק עלתה באופן משמעותי. עלייה זו הובילה לעלייה בהחזר משכנתא חודשי של כלל הלווים. חשוב לדעת כי לא כל הלווים חשופים לעלייה בכמות שווה. ישנם מסלולים חשופים יותר וישנם כאלה חשופים פחות. אך חלקים מסויימים תמיד ישארו חשופים לתנודות הריביות בשוק.
- מסלולים צמודי מדד
הלוואת המשכנתא כוללת כמות גדולה של מסלולים קיימים לבחירת הלקוח. מסלולים אלה נועדו בכדי לאפשר התאמה של תמהיל משכנתא ייעודי לכל לווה. ישנם מסלולים צמודי מדד שמתעדכנים מידי חודש וישנם כאלה שאינם צמודים כלל. ישנם עוד לא מעט הבדלים בין המסלולים, אך באשר לתנודות החזר משכנתא חודשי, זהו משתנה נוסף שמשפיע לא מעט.
- סילוק מסלולים שוני בתקופה קצרה
כפי שציינו מעלה, הלוואת המשכנתא כוללת מגוון רחב של מסלולים לבחירה. לווים רבים בוחרים במסלולים קצרים יותר מאחרים, מה שאומר שבמרוצת השנים ההחזר החודשי שלהם צפוי לרדת באופן משמעותי. ישנה אפשרות לבחור במסלול אחד לתקופה של 20 שנה בעוד ששאר המסלולים נבחרים למשך 25 שנה. במצב זה, לאחר 20 שנה, כאשר מסלול אחד יגמר, ההחזר משכנתא יחתך בעשרות אחוזים באופן מיידי.
