מה הגדלת משכנתא קיימת כוללת והאם ניתן להגדיל משכנתא לרכישת דירה נוספת להגדלת ההון העצמי, על אלו ועוד, ריכזנו לכם כאן מידע. על כל שאלה בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו. נשמח להנגיש לכם מידע מקצועי שיסייע לכם בהמשך.
הגדלה של משכנתא נוכחית למגוון מטרות
אם יש לכם נכס משלכם ואתם משלמים עליו משכנתא, כדאי שתדעו כי ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת על נכס קיים ולקבל הלוואת משכנתא נוספת. באמצעות הרחבת משכנתא קיימת ניתן לממן מגוון רחב של מטרות. זה יכול להיות לצורך מימון שיפוץ הנכס, רכישת נכס נוסף, סיוע לילדים או אפילו מימון חופשה משפחתית.
מה זה הגדלת משכנתא קיימת?
הגדלת משכנתא קיימת היא אופציה המאפשרת ללווים להגדיל את סכום ההלוואה שנטלו במקור לרכישת הנכס שלהם. המשמעות היא נטילת הלוואה נוספת כנגד אותו הנכס, תוך שימוש בו כבטוחה. סכום ההגדלה נקבע בהתאם לשווי הנכס הנוכחי ויכולת ההחזר החודשית של הלווה.
בימינו, כדי לרכוש דירה צריך לגייס מימון. את המימון לכך מגייסים דרך הלוואת משכנתא. אך גם לאחר שקיבלתם את הלוואת המשכנתא המיוחלת, אתם עדיין יכולים להגדיל את סכום ההלוואה שנלקחה כמשכנתא, עד שתגיעו לאחוז המימון המירבי שהבנק ירצה לאשר לכם.
הגדלת משכנתא יכולה להיעשות גם לאחר שנים מיום קבלת הלוואת המשכנתא וכדי לקבל אותה, על הלווה לעמוד בתנאים מסויימים.
האם ניתן להגדיל משכנתא קיימת?
הגדלת משכנתא קיימת היא אפשרית לחלוטין והיא מהווה פתרון פיננסי יעיל למגוון מטרות ויש מי שמבצע הגדלת משכנתא לרכישת דירה נוספת.
עם זאת, חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות לפני קבלת ההחלטה ולבחון לעומק את ההשלכות הפיננסיות. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי לפני הגשת בקשה להגדלת משכנתא לקבלת ליווי מקצועי לאורך כל התהליך.
מי יכול להגדיל את המשכנתא שלו?
לא כל בעל משכנתא יכול להגדיל את המשכנתא שלו. תנאי מוקדם לכך הוא שעמד בתנאי התשלום של המשכנתא הקיימת לאורך תקופת ההלוואה וששווי הנכס עלה או נשאר בעל ערך גבוה מאז נטילת המשכנתא הראשונה.
בנוסף, על הלווה לעמוד במספר תנאים נוספים כשהחשובים שבהם הם:
אחוז מימון מקסימלי: נכס הנדל"ן שלכם ממושכן ומהווה בטוחה לבנק תמורת ההלוואה שקיבלתם בעבר. הלוואת משכנתא נוספת תוכלו לקבל עד לגובה אחוז המימון המקסימלי שהבנק יאשר.
בדרך כלל אחוז המימון המקסימלי שהבנקים מאשרים עומד על 75% מערך הנכס הקיים. אם יש לכם משכנתא בגובה של 50% מערך הנכס, תוכלו להגדיל את המשכון הקיים ולקחת עוד 25% מימון עד להשלמת אחוז המימון המקסימלי שהבנקים נותנים למי שיש לו יחידת דיור אחת.
אם מדובר בדירה יחידה לבעליה (כלומר משכנתא לדירה ראשונה) אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 75% מימון, כאשר מדובר על משכנתא לדירה שניה, אחוז המימון המתאפשר ירד ל-50%. אך חשוב לדעת כי בהרחבת משכנתא יש משקל רב לעוד נתונים מלבד אחוז המימון המקסימלי, ואם כל יתר הנתונים "חלקים" ניתן לבקש אחוז מימון גבוה יותר מהבנק בבקשה חריגה.
גובה הכנסה פנויה: על הלווה להוכיח שיש לו הכנסה פנויה מספקת כדי לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים המוגדלים. חישוב ההכנסה הפנויה נעשה על ידי הבנקים באמצעות חישוב סך כל ההכנסות החודשיות בניכוי סך כל ההתחייבויות החודשיות הקבועות.
דירוג אשראי: הבנק יבחן את דירוג האשראי של הלווה לפני אישור הבקשה להגדלת המשכנתא. ככל שדירוג האשראי של הלווה הוא גבוה יותר, העסקה נחשבת לבטוחה יותר מבחינת הבנק (וכן להפך – דירוג נמוך מצביע על סיכון נלווה גבוה, מה שמוביל פעמים רבות לסירוב הבקשה).
בסופו של דבר, כדי לקבל הגדלת משכנתא, תצטרכו להיות בעלי נכס נדל"ן משלכם ובעלי עו"ש תקין המאפשר לכם לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלכם.
יתרונות הגדלת משכנתא קיימת:
מימון מטרות שונות: ניתן להשתמש בכספי ההגדלה למגוון מטרות, כגון שיפוץ הנכס (משכנתא לשיפוץ דירה), מימון לימודים גבוהים, משכנתא לאיחוד הלוואות, השקעות ועוד.
ריבית נוחה יחסית: הריבית על הגדלת משכנתא קיימת, בדרך כלל תהיה נמוכה יותר מריבית על הלוואות עסקיות אחרות, מה שהופך את הלוואות המשכנתא למבוקשות יותר.
פריסה נוחה: ניתן לפרוס את תשלומי ההחזר החודשיים על פני תקופה ארוכה יותר, מה שמקל על ההחזר החודשי. הלוואת משכנתא סטנדרטית ניתן לפרוס על פני תקופה של שלושים שנה!
איחוד הלוואות: ניתן לאחד מספר הלוואות קיימות להלוואה אחת גדולה יותר בעלת ריבית נמוכה יותר. כך הלווה מרוויח הוזלת מחיר הריבית על ההלוואות, סדר כלכלי יעיל והחזרים נוחים יותר.
חסרונות הגדלת משכנתא על נכס קיים
הגדלת ההתחייבות הכספית: נטילת הלוואה נוספת מגדילה את ההתחייבות הכספית של הלווה ועלולה להכביד על התקציב החודשי. אך גם חיסרון זה הוא לא משמעותי במקרה בו הלווה מתכנן ליטול הלוואה על כל מקרה, וכאן יתרון הריבית הזולה עולה על החיסרון.
הארכת תקופת ההחזר: פריסת ההחזר על פני תקופה ארוכה יותר תביא לתשלום סכום רב יותר בריבית לאורך זמן. יחד עם זאת, יש מקרים בהם פריסה ארוכה יותר מאפשרת מרווח נשימה כלכלי. אם אתם רוצים הלוואת משכנתא משתלמת, דאגו לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיטפל בתיק המשכנתא שלכם להוזלת העלויות.
עלויות נוספות: תהליך הגדלת משכנתא כרוך בעלויות נוספות, כגון עמלות פתיחת תיק, שמאות הנכס, ייעוץ משכנתאות ועוד. גם כאן, התייעצות עם יועץ משכנתאות תוביל אתכם לחיסכון משמעותי בעלויות הנלוות.
מי מציע הרחבת משכנתא קיימת?
כיום, כל הבנקים למשכנתאות מאפשרים לבעלי משכנתא נמוכה, לבצע הרחבה של הלוואה המשכנתא. לצד הבנקים, ישנם גופי מימון נוספים המציעים הלוואות משכנתא והרחבות משכנתא והם חברות המימון החיצוניות: חברות ביטוח וחברות מימון פרטיות.
חשוב לשים לב להבדל באחוז המימון שניתן לקבל מגופים אלו. בעוד הבנקים מציעים אחוז מימון מקסימלי של 75% מערך הנכס מקסימום (ובמקרים חריגים יהיה ניתן לעלות ליותר אחוזי מימון), בחברות המימון החיצוניות יהיה ניתן לקבל אחוז מימון גבוה עוד יותר.
הבעיה היא שכאשר ההלוואה נלקחת מגורם מימון חיצוני, היא גם עולה יקר יותר והריבית שלה לא תמיד תהיה משתלמת. במקרה כזה קריטי לשקול את העניין עם יועץ משכנתא מומחה בתחום המימון. כתבנו בהרחבה על משכנתא חוץ בנקאית וגם על לקיחת משכנתא מחברות ביטוח ונמליץ לכם לקרוא גם את מאמרים אלו.
איך מבצעים הגדלת משכנתא לנכס קיים?
כדי להגדיל משכנתא, עליכם לבדוק לפני הכל את יתרת המשכנתא הקיימת ולבדוק אם יש עוד אחוזי מימון שתוכלו לנצל או שהרוב כבר מנוצל. גיליתם שאתם יכולים לקבל עוד אחוזי מימון? עכשיו עליכם להגיש לבנק בקשה להגדלת משכנתא.
בהגשת בקשה כזו צריך להגיש שוב את כל הניירת הנדרשת בעת לקיחת משכנתא, מבחינת הכנסות – תלושים, שומת מס ואישורים על הכנסות קיימות. את הנכס צריך להעריך ושמאי מקרקעין יבוא להעריך את שווי הנכס.
את הגדלת המשכון יהיה על עו"ד מקרקעין לבצע ובסופו שלדבר מדובר כאן בפרוצדורה דומה להליך לקיחת משכנתא. אלא שכאן יש לבנק חלק מהנתונים והוא יכול לבקש השלמות ולפעמים הוא יבקש את הכל מחדש.
הגדלת משכנתא קיימת לעומת מחזור משכנתא
רבים טועים לבלבל בין שני המושגים הללו למרות שאין דמיון רב ביניהם. בהגדלת משכנתא, גובה ההלוואה עולה. במחזור משכנתא, סכום ההלוואה נשאר כשהיה ומשנים את תנאי המשכנתא לטובת יכולות הלווה המעוניין שתנאים נוחים ומונגשים יותר עבורו.
פעמים רבות, בעת הגדלת משכנתא, הלווה מנצל את ההזדמנות לערוך מחזור משכנתא בכדי למחזר את תנאי ההלוואה הישנה כך שגובה ההחזר החודשי יתן מענה לצורכי הלווה.
גולשים שקראו מאמר זה, התעניינו גם במאמרים הבאים:
